Räume, die weiterdenken

Ein Gespräch mit Corina Pirovino und Wolf-Dietrich Klöber über Entwicklung, Verantwortung und die Frage, wann ein Ort wirklich gelungen ist.

Das Entwicklerteam von Feldmann-Immobilien; Corina Pirovino und Wolf-Dietrich Klöber

Immobilienentwicklung beginnt selten mit einem fertigen Bild. Sie beginnt mit einem Grundstück, einer Lage, einer Idee — und mit der Frage, was an einem Ort möglich werden könnte. Manchmal ist es eine Baulücke, die ins Auge fällt. Manchmal ein bestehendes Gebäude, das in die Jahre gekommen ist. Manchmal ein Areal, bei dem man spürt, dass hier mehr entstehen kann als nur neue Fläche.

Für Feldmann ist Entwicklung deshalb mehr als Planung, Berechnung und Bau. Natürlich spielen Wirtschaftlichkeit, Ausnützung, Baurecht und technische Machbarkeit eine zentrale Rolle. Doch die eigentliche Leidenschaft liegt woanders: Räume zu schaffen, die genutzt, angenommen und mit Leben gefüllt werden.

«Immobilienentwicklung bedeutet, Leben vorzubereiten. Wir schaffen Voraussetzungen, damit Menschen wohnen, arbeiten, sich begegnen und aus einem geplanten Ort etwas Eigenes entstehen lassen können.»

Langfristig geht es darum, dass Menschen Freude daran haben, dort zu wohnen, zu arbeiten oder sich aufzuhalten. Entwicklung bildet nicht nur bestehende Verhältnisse ab — finanziell, rechtlich oder baulich —, sondern schafft darüber hinaus Räume, mit denen sich Menschen verbunden fühlen können. Raum ist dabei nicht nur Kubikmeter oder Fläche. Es geht um Umgebung, Atmosphäre, soziale Bezüge und um das, was zwischen Gebäuden entsteht.

Ein gelungenes Projekt zeigt sich deshalb nicht beim Spatenstich, nicht bei der

Schlüsselübergabe und auch nicht zwingend beim Verkauf. Es zeigt sich später.

Wenn die Entwickler längst wieder weg sind. Wenn sich zeigt, ob ein Ort funktioniert,

ob Menschen ihn angenommen haben, ob aus einer Planung Alltag geworden ist.

Eigentlich geht es darum, Leben vorzubereiten. Wie in einer kleinen Petri-Schale werden Voraussetzungen geschaffen, damit Menschen dort wohnen, arbeiten, sich begegnen und etwas Eigenes entstehen lassen können.

Das Potenzial eines Ortes

Das Potenzial eines Grundstücks erkennt man nicht auf den ersten Blick — und doch beginnt es oft genau dort. Vor Ort. Mit einem Gefühl für Lage, Licht, Aussicht und Umgebung. Kann man den Pilatus sehen? Fällt die Sonne richtig in den Raum? Gibt es einen Blick zum See, auch nur um die Ecke? Solche Fragen lassen sich nicht vollständig in Tabellen übersetzen.

Danach beginnt die eigentliche Prüfung: Topografie, Ausnützung, Erschliessung,

Marktanalyse, Baugesetz, Wirtschaftlichkeit. Erst in der vertieften Auseinandersetzung

zeigt sich, ob ein Grundstück wirklich trägt, was man sich davon verspricht.

Und doch bleibt der erste Eindruck wichtig. Die emotionale Komponente. Denn ein Ort besteht nicht nur aus Parzellenrändern und Kennzahlen. Er ist Teil eines Gefüges. Besonders bei Arealentwicklungen wird sichtbar, dass Immobilienentwicklung nicht nur Gebäude hervorbringt, sondern auch Beziehungen: zwischen Bewohnerinnen und Bewohnern, zwischen Arbeit, Freizeit, Versorgung und Nachbarschaft.

Das LUWA-Areal in Muri ist ein Beispiel dafür. Hier wird gearbeitet, gewohnt und gelebt. Begegnungszonen, Nutzungen und Wege greifen ineinander. Ein Kindergarten erfüllt nicht nur eine Funktion für die neuen Gebäude, sondern auch für die Umgebung. Eine einladende Festivalhalle kann über das Areal hinaus wirken und Raum für Austausch, Veranstaltungen und gemeinschaftliches Leben schaffen. Solche Orte zeigen, dass Entwicklung immer auch eine soziale Dimension hat.

Das LUWA-Areal in Muri (AG)

Lage bleibt entscheidend — aber sie verändert sich

In der Immobilienentwicklung ist die Lage nach wie vor zentral. Sie entscheidet darüber, welches Produkt sinnvoll ist, welche Wohnformen passen, welche Zielgruppen

angesprochen werden und welche Qualitäten ein Ort überhaupt entfalten kann.

Doch Lage ist nicht statisch. Sie entwickelt sich. Ein heute unscheinbares Wohngebiet kann in zehn oder zwanzig Jahren Teil eines grösseren, lebendigeren Zusammenhangs werden. Gleichzeitig liegt genau darin ein Risiko: Wer das künftige Potenzial eines Standorts zu optimistisch einschätzt, läuft Gefahr, ein Produkt zu entwickeln, das dem Ort voraus ist — und deshalb am Markt vorbeigeht.Unterschätzt wird dabei oft das soziale Umfeld. Distanzen zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Verkehrsanbindungen lassen sich messen. Das soziale Gefüge eines Quartiers ist schwerer zu greifen — und wird deshalb manchmal zu wenig ernst genommen.

Gerade im Wohnungsbau kann eine falsche Einschätzung dazu führen, dass ein Projekt zu stark auf ein Segment ausgerichtet wird, das für den Standort nicht passend ist. Dann zeigt sich, dass Entwicklung nicht nur aus Vision besteht, sondern auch aus Genauigkeit. Aus der Fähigkeit, einen Ort nicht zu überformen, sondern richtig zu lesen.

Unsicherheit gehört dazu

Lange Planungszeiträume, Einsprachen, behördliche Verfahren und unerwartete Wendungen gehören zur Immobilienentwicklung dazu. Nicht jedes Risiko trifft ein Projekt überraschend. Manche Unsicherheiten sind von Anfang an sichtbar: mögliche

Verzögerungen, kritische Bewilligungsverfahren, sensible Nachbarschaften oder technische Abhängigkeiten. Wenn solche Faktoren früh erkannt und bewusst in die Planung einbezogen werden, lassen sie sich einordnen, bewerten und bis zu einem gewissen Grad steuern.

Schwieriger sind jene Momente, in denen ein Projekt an einem Punkt feststeckt, der so nicht erwartet wurde. Dann reicht es nicht, einfach weiterzumachen. Es braucht die Bereitschaft, einen Schritt zurückzugehen und frühere Entscheidungen nochmals zu prüfen: Warum wurde dieser Weg gewählt? Stimmen die Annahmen noch? Gibt es Alternativen, die heute sinnvoller wären? Entwicklung bedeutet in solchen Situationen nicht nur Durchhaltevermögen, sondern auch die Fähigkeit, die eigene Planung immer wieder kritisch zu hinterfragen.

Besonders deutlich zeigt sich das bei Einsprachen. Viele technische Fragen lassen sich rational bearbeiten: Feuerwehrzufahrten, Entwässerung, Erschliessung, Müllentsorgung oder baurechtliche Nachweise. Andere Widerstände entstehen weniger aus messbaren Kriterien als aus Gefühlen, Erwartungen oder Verlustängsten. Wenn ein Nachbar seine Aussicht schwinden sieht oder eine Veränderung im Quartier als Bedrohung empfindet, geht es oft nicht nur um Paragrafen, sondern um persönliche Wahrnehmung.

Umso wichtiger ist eine frühe und offene Kommunikation. Informationsveranstaltungen, Gespräche mit Nachbarn und das frühzeitige Aufnehmen von Fragen können Konflikte nicht immer verhindern, aber sie können helfen, Unsicherheiten abzubauen. Nicht jeder Widerstand lässt sich auflösen. Doch viele Spannungen entstehen dort, wo Menschen sich nicht abgeholt fühlen.

Auch das gehört zur Realität von Entwicklung: Sie verändert Orte. Und wo sich Orte verändern, verändern sich auch Gewohnheiten, Ausblicke und Erwartungen. Konflikte sind deshalb nicht immer ein Zeichen dafür, dass etwas falsch läuft. Sie zeigen vielmehr, dass Entwicklung in bestehende Lebensräume eingreift — und genau deshalb sorgfältig begleitet werden muss.

Grundstück in Weggis – an der Riviera des Vierwaldstättersees.

Bestand, Mieterschaften und Verantwortung

Besonders sensibel wird Entwicklung dort, wo bestehende Gebäude bewohnt sind. Dann betrifft ein Projekt nicht nur Pläne, Bauteile und Flächen, sondern konkrete Lebens-situationen. Menschen wohnen dort, oft seit vielen Jahren. Sie haben ihren Alltag, ihre Nachbarschaft und ein Zuhause, das für sie Sicherheit bedeutet.

Feldmann steht in solchen Situationen vor einem Spannungsfeld: Einerseits soll Neues entstehen, oft auch dringend benötigter Wohnraum. Andererseits müssen bestehende Mietverhältnisse mit Respekt und Verantwortung behandelt werden. Entwicklung darf deshalb nicht nur baulich gedacht werden, sondern immer auch menschlich.

Der Anspruch ist, betroffene Mieterinnen und Mieter frühzeitig einzubeziehen und möglichst transparent zu kommunizieren. Gleichzeitig ist das nicht immer einfach. Solange Planungsstände, Bewilligungen oder rechtliche Fragen offen sind, fehlen oft die Grundlagen für verbindliche Aussagen. Zu frühe Informationen können Unsicherheit auslösen, wenn noch nicht klar ist, was tatsächlich umgesetzt werden kann.

«Wo sich Orte verändern, verändern sich auch Gewohnheiten. Entwicklung greift in bestehende Lebensräume ein – und braucht deshalb Sorgfalt, Dialog und Verantwortung.»

Wenn Gebäude stark sanierungsbedürftig sind oder statische Probleme aufweisen, lässt sich der Grund für eine Veränderung nachvollziehbarer erklären. Dann wird sichtbar, dass ein Eingriff nicht nur aus Entwicklungsinteresse erfolgt, sondern auch aus baulicher

Notwendigkeit. Entscheidend bleibt aber die Art, wie man mit den betroffenen Menschen spricht. Besonders ältere Mieterinnen und Mieter oder Personen, die Mühe haben, neuen Wohnraum zu finden, brauchen Aufmerksamkeit und Unterstützung.

Dabei geht es nicht darum, einen Eingriff zu beschönigen. Entwicklung kann hart sein. Sie verändert Bestehendes und kann für einzelne Menschen mit Verlust verbunden sein. Gleichzeitig kann sie neue Möglichkeiten für einen Ort eröffnen. Bei Ersatzneubauten oder Aufstockungen entsteht oft zusätzlicher Wohnraum — etwas, das in der Schweiz vielerorts dringend gebraucht wird. Sanierungen hingegen schaffen nicht immer mehr nutzbare Fläche, können aber bestehende Gebäude langfristig sichern, ihre Qualität verbessern und sie an heutige Bedürfnisse anpassen.

Sozialverträglich wird Entwicklung nicht nur durch den Prozess, sondern auch durch das spätere Produkt. Durch einen Wohnungsmix, der nicht monoton ist. Durch kleinere und grössere Einheiten. Durch Räume für unterschiedliche Lebensphasen, Einkommen und Bedürfnisse. Entwicklung kann soziale Mischung nicht erzwingen, aber sie kann Voraussetzungen dafür schaffen.

Zwischen Erhalt und Weiterentwicklung

Der Umgang mit Bestandsbauten und Denkmalschutz gehört zu den anspruchsvollsten Spannungsfeldern der Immobilienentwicklung. Immer stellt sich die Frage, was an einem Gebäude wirklich bewahrt werden soll: die Fassade, die innere Struktur, das Ortsbild oder auch die Art, wie früher darin gelebt wurde. Ein Gebäude besteht nicht nur aus Mauern, Fenstern und Dachformen. Es trägt auch Erinnerungen, gesellschaftliche Vorstellungen und frühere Lebensmodelle in sich.

Gerade historische Gebäude prägen oft weit mehr als nur eine einzelne Parzelle. Sie geben einem Strassenzug, einem Quartier oder einer ganzen Stadt Identität. In gewachsenen Ortsbildern wäre es undenkbar, alte Strukturen einfach vollständig zu ersetzen. Gleichzeitig kann Erhalt nicht bedeuten, dass Entwicklung stehen bleibt. Die entscheidende Frage ist deshalb nicht nur, ob etwas geschützt werden soll, sondern wie tief dieser Schutz in eine Sanierung oder Weiterentwicklung eingreifen darf.

Historisches Einfamilienhaus in Auw: Das denkmalgeschützte 7.5-Zimmer-Haus im Dorfkern verbindet wertvolle Geschichte mit besonderem Wohnraum.

Spannend wird es dort, wo Substanz und Bedeutung zusammenkommen. Mansarden-zimmer, Innenhöfe, alte Grundrisse oder Dienstbotentrakte sind nicht einfach bauliche Details. Sie erzählen etwas darüber, wie Menschen früher gewohnt, gearbeitet und zusammengelebt haben. Solche Spuren können wertvoll sein, weil sie einem Gebäude Tiefe geben. Doch sie lassen sich nicht unverändert in die Gegenwart übertragen. Heute gelten andere Ansprüche an Komfort, Technik, Energie, Barrierefreiheit und Nutzung.

Die Herausforderung liegt darin, das Wesentliche zu erkennen: Welcher Aspekt macht den Charakter eines Gebäudes aus? Was trägt zur Identität eines Ortes bei? Und wo darf oder muss etwas neu gedacht werden, damit ein Gebäude weiterleben kann? Reiner Fassaden-erhalt kann schnell künstlich wirken, wenn dahinter jede frühere Logik verschwindet. Dann bleibt nur noch ein historisches Bild, während das Gebäude selbst seine innere Geschichte verliert.

Zwischen Erhalt und Entwicklung entsteht deshalb fast zwangsläufig Reibung. Entwicklung will Neues schaffen, auf heutige Bedürfnisse reagieren und wirtschaftlich funktionieren. Erhalt denkt stärker in Kontinuität, Erinnerung und kulturellem Wert. Gute Lösungen entstehen dort, wo diese beiden Perspektiven nicht gegeneinander ausgespielt werden, sondern sorgfältig miteinander ins Gespräch kommen. Dann kann Bestand nicht nur bewahrt, sondern sinnvoll weitergeführt werden.

Blick nach vorn

Wie wird sich Immobilienentwicklung in der Schweiz in den nächsten zehn Jahren verändern? Klar ist: Bauland wird knapper. Unbebaute Grundstücke werden seltener. Aufstockungen, Ersatzneubauten und der Umgang mit bestehender Substanz werden wichtiger. Die Schweiz wächst, der Bedarf an Wohnraum bleibt hoch.

Gleichzeitig besteht die Hoffnung, dass Verfahren schneller, klarer und vorhersehbarer werden. Nicht unbedingt einfacher im Sinne von weniger sorgfältig — aber berechenbarer. Wer entwickelt, muss wissen, worauf er sich einlässt.

Auch neue Dynamiken im Markt werden die Entwicklung prägen. Digitalisierung und künstliche Intelligenz könnten dazu führen, dass neue Akteure in die Immobilienentwicklung drängen — mit neuen Ideen, aber nicht immer mit genügend Erfahrung. Manche werden kluge Ansätze finden. Andere werden Geld verbrennen. Sicher ist nur: Der Prozess, wie Land gekauft, entwickelt, geplant und gebaut wird, dürfte sich verändern.

Am Ende bleibt Immobilienentwicklung eine Arbeit am Übergang. Zwischen Bestand und Zukunft. Zwischen Zahlen und Atmosphäre. Zwischen privatem Zuhause und öffentlichem Raum. Zwischen dem, was ein Ort ist, und dem, was aus ihm werden kann.

Gelungen ist ein Projekt dann nicht, wenn es fertig gebaut ist. Sondern wenn es beginnt, selbstverständlich zu werden. Wenn Menschen es nutzen, ohne darüber nachzudenken. Wenn aus Planung Alltag wird — und aus Raum ein Stück Leben.