Potenzial beginnt mit dem richtigen Blick
Jedes Entwicklungsprojekt beginnt mit einer Entscheidung: Lohnt es sich, genauer hinzuschauen?
Für Imelda Hecht aus dem Transaktionsmanagement beginnt diese Entscheidung lange bevor erste Pläne entstehen oder Berechnungen gemacht werden. Wenn bei Feldmann-Immobilien ein neues Grundstück oder eine Liegenschaft auf den Tisch kommt, richtet sich ihr Blick zuerst auf den Ort selbst.
Wo liegt dieser Ort? Was zeichnet ihn aus? Und möchte man hier eigentlich leben?
«Wenn etwas bei mir auf den Tisch kommt, schaue ich zuerst: Wo liegt das? Was zeichnet diesen Ort aus? Und könnte ich mir selbst vorstellen, hier zu wohnen?»
Denn so unterschiedlich Grundstücke auch sein mögen: Die Lage bleibt einer der entscheidenden Faktoren. Dabei geht es nicht nur um bekannte Kriterien wie Erreichbarkeit oder Infrastruktur. Imelda versucht, einen Standort aus der Perspektive der zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner zu verstehen. Ist es attraktiv, hier zu wohnen? Welche Qualitäten bietet das Umfeld? Und welche Art von Entwicklung könnte an diesem Ort sinnvoll sein?
Bauchgefühl trifft Berechnung
Der erste Eindruck spielt eine Rolle. Doch er allein reicht nicht. Nach der Lage folgt die Analyse: Nachfrage, Leerstand, mögliche Verkaufspreise oder Mieterträge, Baukosten und vor allem die baurechtlichen Möglichkeiten. Wie viel Fläche kann entstehen? Welche Nutzung passt zum Standort? Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Einfamilienhäuser oder eine andere Wohnform?
«Potenzial ist für mich beides. Die Rechnung muss aufgehen – aber man muss gleichzeitig das Gefühl haben, dass hier ein gutes Projekt entstehen kann, das einen Mehrwert für den Ort schafft.»
Am Ende müssen deshalb zwei Ebenen zusammenfinden: Vision und Wirtschaftlichkeit. Diese Einschätzung schafft eine wichtige Grundlage für den weiteren Ankaufsentscheid.
Was auf den ersten Blick nicht sichtbar ist
Grundbuchauszüge, Dienstbarkeiten, Gewässer- oder Waldabstände und weitere rechtliche oder bauliche Einschränkungen gehören zur Due Diligence. Ziel ist es, Risiken möglichst früh zu erkennen.
Denn manchmal verändert ein einziges Detail die gesamte Ausgangslage. Imelda erinnert sich beispielsweise an ein Grundstück, bei dem erst die vertiefte Prüfung eine Höhenbeschränkung offenbarte. Obwohl die Bauzone eigentlich mehr zugelassen hätte, konnte ein zusätzliches Geschoss nicht realisiert werden – und damit verlor das Projekt seine wirtschaftliche Grundlage.
«Eine gute Prüfung bedeutet für mich, dass nach dem Kauf nichts zum Vorschein kommt, das wir vorher hätten erkennen können.»
Sorgfalt ist deshalb auch dann entscheidend, wenn im Markt Schnelligkeit gefragt ist.
Nicht jedes Grundstück beginnt auf der grünen Wiese
Gleichzeitig verändert sich die Immobilienentwicklung. Unbebaute Grundstücke werden rarer. Bestandsliegenschaften, Ersatzneubauten, Sanierungen und Projekte, bei denen bestehende Gebäude integriert werden, gewinnen an Bedeutung. Auch deshalb wird die Beurteilung komplexer.
Manchmal ist ein bestehendes Gebäude wirtschaftlich oder baulich nicht mehr sinnvoll und ein Neubau steht im Vordergrund. In anderen Fällen ist der Bestand gut erhalten und kann Teil einer neuen Entwicklung werden.
Entwicklung betrifft immer auch Menschen
Immobilienentwicklung findet aber nie nur auf Plänen und in Berechnungen statt.
Wenn bestehende Mietverhältnisse, Nachbarschaften oder gewachsene Strukturen betroffen sind, braucht es Sensibilität. Gerade bei einem geplanten Abbruch oder einer grösseren Veränderung sei es entscheidend, frühzeitig mit den betroffenen Menschen ins Gespräch zu kommen. Längere Übergangsfristen, Unterstützung bei der Wohnungssuche oder einfach ein persönlicher Austausch können dabei viel bewirken. Auch Nachbarschaften spielen eine wichtige Rolle. Neue Projekte verändern ein Umfeld – und nicht jede Veränderung wird automatisch positiv aufgenommen. Deshalb gehört für Imelda zum langfristigen Denken auch, mögliche Konflikte früh zu erkennen und später im Entwicklungsprozess aktiv den Dialog zu suchen.
Entscheidungen entstehen nicht allein
Ein wichtiger Bestandteil der Arbeit bei Feldmann-Immobilien ist deshalb auch der interne Austausch. In der wöchentlichen Akquisitionssitzung werden mögliche Grundstücke und Liegenschaften gemeinsam diskutiert. Dabei kann sich eine erste Einschätzung durchaus verändern.
«Der Austausch im Team ist für mich sehr wichtig. Jeder bringt andere Erfahrungen mit und kennt bestimmte Orte oder Märkte besser. Das hilft, ein Grundstück auch aus einer anderen Perspektive zu betrachten und die eigene Einschätzung zu schärfen.»
Manchmal wird dadurch ein Grundstück nochmals genauer geprüft, das zunächst weniger interessant erschien. Ein neues Infrastrukturprojekt, eine Entwicklung in der Umgebung oder eine andere Einschätzung des Marktes kann den Blick verändern.
Umgekehrt kann der Austausch auch dazu führen, dass ein zunächst vielversprechendes Grundstück kritischer beurteilt und nochmals neu eingeordnet wird.
Was bleibt
Auch wenn sich Märkte, Wohnformen und Anforderungen verändern, glaubt Imelda nicht, dass sich die grundlegenden Kriterien völlig verschieben werden. Nachhaltigkeit und flexible Wohnformen gewinnen an Bedeutung. Verdichtung und der Umgang mit Bestand werden wichtiger. Doch ein Faktor bleibt: der Standort.
Und langfristig erfolgreich ist ein Projekt dann, wenn mehr entsteht als nur ein Gebäude. Wenn Menschen gerne dort wohnen. Wenn Wohnungen auch langfristig gefragt sind. Wenn sich ein Projekt selbstverständlich in seinen Ort einfügt. Und wenn daraus ein Mehrwert entsteht, der über den Moment des Verkaufs hinausgeht.
Aus einer ersten Prüfung wird eine Idee. Aus der Idee ein Projekt. Und Jahre später steht an diesem Ort tatsächlich etwas, das zuvor nur als Möglichkeit existiert hat.
«Ich finde es spannend, von Anfang an dabei zu sein und dazu beizutragen, wie aus einer ersten Idee Schritt für Schritt ein Projekt entsteht, das einen Ort langfristig mitprägt.»
Vielleicht ist genau das der Kern guter Immobilientransaktion:
Die Möglichkeiten eines Ortes zu erkennen – und daraus etwas entstehen zu lassen, das langfristig funktioniert.
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